獨(dú)家居間合同，不是委托合同
委托合同：是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。
居間合同：是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
中介公司與買賣當(dāng)事人簽訂服務(wù)合同時(shí)，要注意合同名稱不要出現(xiàn)委托合同、代理合同的字眼。因?yàn)槲写砗贤奈腥耍凑辗梢?guī)定有權(quán)隨時(shí)解除合同，如果中介公司與委托人簽訂的合同被認(rèn)定為委托代理合同，合同中不允許委托人解除合同的條款將被認(rèn)定無(wú)效。
為了防止合同被法院認(rèn)定為無(wú)效，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：
1、盡量不要用事先印好的合同。事先印好的合同容易被法院認(rèn)定是由中介公司提供的格式合同，中介公司要承擔(dān)更重的責(zé)任。
2、格式合同的要注意合同雙方權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等公平，是否遵循了公平原則。如果中介公司的權(quán)利、義務(wù)與普通的居間合同沒(méi)有區(qū)別，但委托人則喪失了一定的權(quán)利、權(quán)利受到了一定的限制，比如在一定期限內(nèi)不得再行委托第三方提供中介服務(wù)，在這種情形下有可能被法院認(rèn)定有違公平原則。
3、采取合理的方式提請(qǐng)委托人注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照委托人的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。常用的方式是將相關(guān)內(nèi)容的字體加大，加粗，加黑。
4、免除自身責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。比如，合同法規(guī)定居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，如果在居間合同中免除了中介公司這一義務(wù)，就會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。又比如，居間合同中不允許委托人漲價(jià)，也有判例認(rèn)定該條款無(wú)效。
獨(dú)家居間合同中，對(duì)委托人限制期限過(guò)長(zhǎng)，容易被認(rèn)定為無(wú)效。還有與買家簽訂的獨(dú)家合同中，規(guī)定合同履行期內(nèi)以及合同履行期滿后六個(gè)月以內(nèi)，委托人以及委托人的代理人，親屬，朋友，同事，同學(xué)等未通過(guò)該中介公司購(gòu)買標(biāo)的房屋的，均應(yīng)當(dāng)向該中介公司支付中介費(fèi)，限制時(shí)間長(zhǎng)，范圍廣，也有可能被認(rèn)定為無(wú)效。
中介公司獲得居間服務(wù)報(bào)酬的條件
1、中介公司提供了居間服務(wù)，并滿足了委托人提出的購(gòu)買或者出售條件，但委托人決定不成交的，或者另行與他人成交的，可以約定委托人按成交向中介人支付服務(wù)報(bào)酬。
在獨(dú)家居間合同糾紛中，中介公司沒(méi)有促成交易，但能夠勝訴取得合同約定的服務(wù)報(bào)酬，都是中介公司已按約定條件找到了房源或者找到了買家，而因?yàn)槲腥俗陨碓蛭茨芎炗喓贤摹?/p>
2、中介公司沒(méi)有提供居間服務(wù)，或者提供了居間服務(wù)但未促成合同訂立，僅因委托人通過(guò)其他中介公司成交，就要求委托人支付全部中介費(fèi)，即使合同中有約定，也不一定能夠得到支持。有判例在這種情形下僅酌情判決委托人向中介公司支付合理費(fèi)用。
保存證據(jù) 合法維權(quán)
如果中介公司為履行獨(dú)家居間合同，額外支付了相關(guān)成本的，需保存相關(guān)證據(jù)，在發(fā)生糾紛的時(shí)候可以據(jù)此主張權(quán)利。
如果發(fā)生委托人違約的情形，應(yīng)當(dāng)注意收集保留證據(jù)。比如通過(guò)郵寄書(shū)面函件，并保留妥投證明；保留微信、短信、電子郵件內(nèi)容。了解委托人另行成交的資料，并進(jìn)行查冊(cè)。
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