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如果說(shuō)前20年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的黃金時(shí)代，那么隨著我國(guó)存量房時(shí)代的到來(lái)，房產(chǎn)中介企業(yè)將取代開(kāi)發(fā)商，成為房地產(chǎn)行業(yè)的主角。
從 更 早的貼條、發(fā)傳單等原始方式傳播房產(chǎn)買賣信息，到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代線上線下結(jié)合、全民信息共享，房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。下面通過(guò)幾組數(shù)據(jù)，來(lái)還原房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。
中國(guó)房地產(chǎn)存量資產(chǎn)高達(dá)200萬(wàn)億
2017年，全國(guó)房地產(chǎn)存量資產(chǎn)達(dá)到250—300萬(wàn)億，同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)增量資產(chǎn)大約為10萬(wàn)億；全國(guó)存量（二手）房交易總額占樓市總交易額超過(guò)40%，其中京滬深三大一線城市的存量（二手）房交易額均超過(guò)總額的70%。存量房時(shí)代的到來(lái)，給了房產(chǎn)中介企業(yè)充足的成長(zhǎng)空間，為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的可能性。
145萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億社區(qū)家庭
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過(guò)20萬(wàn)家，有145萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億社區(qū)家庭，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)缺口很大。中國(guó)的千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，低于美國(guó)的0.6%，從人效來(lái)看，中國(guó)經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國(guó)相當(dāng)，但時(shí)間投入?yún)s是后者的2倍。據(jù)調(diào)查，有36%的經(jīng)紀(jì)人一天工作10小時(shí)以上，87.4%的經(jīng)紀(jì)人每周休息時(shí)間少于一天。
10%的經(jīng)紀(jì)人獲50%的收入
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收入過(guò)于集中在頭部經(jīng)紀(jì)，頭部10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達(dá)40-50%；尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右。經(jīng)紀(jì)人的收入水平差別，收入差距明顯；另外，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入波動(dòng)性大，75%城市經(jīng)紀(jì)人的工資水平低于當(dāng)?shù)仄骄べY，收入總體偏低。中國(guó)經(jīng)紀(jì)人平均從業(yè)年限0.9年，流失率較高。
2%，較低的傭金收入水平
目前我國(guó)的傭金仍保持在相對(duì)較低的水平，僅有2%，而 更 高的國(guó)家則達(dá)6%。由于房產(chǎn)中介是典型的人員密集型企業(yè)，人力資源成本高，較低的傭金擠壓了行業(yè)的生存空間，企業(yè)之間無(wú)法進(jìn)一步通過(guò)價(jià)格進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，則只能降低成本進(jìn)行服務(wù)，造成消費(fèi)者對(duì)中介行業(yè)的服務(wù)不滿，這不是一個(gè)良好的行業(yè)增長(zhǎng)循環(huán)。
房產(chǎn)中介行業(yè)需要變革
國(guó)外房產(chǎn)中介多是只負(fù)責(zé)買方或賣方，房產(chǎn)買賣是兩家中介代表各自客戶進(jìn)行對(duì)接，我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“雙邊代理”，涉及到博弈雙方利益，造成 更 惡劣的結(jié)果是房地產(chǎn)中介“雙邊吃”，侵占兩邊客戶的利益。這是我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)目前存在的核心難題，造成了諸多行業(yè)頑疾。
中國(guó)房產(chǎn)中介行業(yè)的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等指標(biāo)均未達(dá)到國(guó)際成熟市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，不論形式如何變化，房產(chǎn)中介的信息平臺(tái)作用無(wú)可替代、房產(chǎn)中介的安全保障作用不可或缺，房產(chǎn)中介在商品房交易市場(chǎng)的主導(dǎo)地位不曾改變。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走過(guò)20載春秋，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務(wù)已無(wú)法適應(yīng)行業(yè)的變化。如何提高行業(yè)整體效率、降低邊際成本，拓展業(yè)務(wù)范疇，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化演化是擺在每一個(gè)房產(chǎn)中介企業(yè)面前的難題。傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)急需變革。政府主管部門應(yīng)該在制度上引導(dǎo)房產(chǎn)中介行業(yè)建立“單邊代理制”，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。
